业内人士看清远豪宅 | |
| 服务热线：0763-6973299 时间: 2009-4-4 9:49:53 作者: 清远日报 点击:
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本期嘉宾:
周春润:中国策划研究院副院长、深圳房地产专家委员会副主任
徐焘:清远市清新县中凯置业有限公司营销策划部经理
叶洁霞:广州经纬房产咨询有限公司市场策划部总监
云亮:广州至道地产总经理
郭晓明:厦门龙腾盛世房地产行销企划有限公司总经理
如果给住宅分分阶级属性,以豪宅为代表的高端地产无疑是“地主”。在大势不好,销售乏力的市场状况下,地主家也没了之前殷实的家底,纷纷诉苦“余粮不多”。但地主毕竟是地主,在楼市回暖,交易增加的情况下,高端地产复苏的也非常快,稀缺与尊贵形成的抗跌性如同一件厚实的大衣,让豪宅在冬日里踏实取暖,静待春天。本期的圆桌论坛,各路声音聚集高端地产,探讨清远豪宅的昨天、今天和明天。
(1)很多人对高端地产概念比较模糊,请问如何定义“豪宅”?
周春润:站在市场学的角度来理解,豪宅是一个社会的少数富裕人群通过市场方式过度占有社会稀缺资源的一种居住状态,即少数人对社会居住资源的最大化占有,进而形成一种社会极度稀缺的住宅产品和居住形态。豪宅的最大特点就是稀缺。
云亮:对于不同城市发展水平、不同资源、环境条件、不同房地产发展水平的区域市场,豪宅可能需要有不同的定义。就清远的情况来说,其豪宅最基本的要素就是地段。
当然,并不是占据了核心地段和核心资源,就自然地成为了“豪宅”。还必须通过产品、配套、服务等真正形成与对应客群的建筑品质、配套品质、服务品质以及品牌、生活价值。
郭晓明:我觉得应具备如下要素:一、自然景观占绝大部分,如山；二、占据水资源(因“水为财”的观念已深入人心)；三、叠拼、联拼等户型；四、人性化、保姆化的物业管理；五、前有庭院,后有小花园的中式建筑风格最适合中国人口味。另外,还不能以价格来定论豪宅,如恒大金碧天下,它有车、物管费等隐形成本,但抗跌性强。
(2)系列新政对清远发展旅游地产、休闲地产的战略影响?
周春润:清远旅游地产、休闲地产的整体战略布局是具有前瞻性、科学性的。而要实现这样一个宏伟大计,地产开发的“内功”尤为重要,要科学合理地挖掘内在资源优势,最大化展现清远地产的“旅游、休闲”品牌优势。
新政对于国民地产消费投资信心的拉动需要一个过程,不是一蹴而就的事情,但长远来讲,我对整体楼市的发展是看好的。对此我们需要一个科学的认知态度,做好内功,积极求发展。
徐焘:旅游、休闲地产对于周边的环境和区域的依赖性较大。随着清远市政建设在慢慢向山边发展推进,旅游地产这个区域优势更加明显。
新政对清远的影响,主要是贷款放松。旅游、休闲地产以50～70㎡的小户型尤为受宠。面积小,总支付低。10多万的总价,对于公积金职工和白领阶层比较轻松。现住房公积金贷款上限调高,还贷年限延长。这大大增强购买力,适合投资度假。
云亮:新近出台的一系列新政,对旅游地产、休闲地产没有什么帮助。因为,现阶段行业政策的着眼点在于刺激刚性需求的释放,拉动普通住宅消费,提升市场活跃度,以成交量带动市场逐步回暖。当刚性需求的、普通的住房市场活跃起来、回暖后,旅游、休闲地产市场也会跟随大市进入新的阶段。
(3)2009年,类似于清远等珠三角边缘地区的高端房地产发展,将面临怎样的机遇和挑战?
云亮:豪宅消费的高端人群眼界开阔,对豪宅有自主判断和要求。
珠三角边缘地区,虽然拥有较好的资源从而形成豪宅的开发基础条件,但在区域发展水平、房地产开发水平以及经营等还有限,如果它们没达到高端客群的预期,就形不成吸引力。但一旦这些都能突破并实现了,就会给客群“物超所值”的判断,就会有市场。
叶洁霞:高端产品绝不能叫卖产品本身,而是要卖一种生活,一种态度,一种气势以及居住于此的那种无以复加的优越感和无可复制的附加值。因此,高端产品无论在任何地方的发展,都应坚持以打造“品质地产”为已任,在不断刷新行业标准的同时,让品牌价值不断提升,才能赢取市场更多的认同与支持。
郭晓明:机遇:政府救市政策,尤其是基础投资,如铜、塑料等原材料成本下降。挑战:许多高端地产的产品不能仅仅在本地内部消化,要在全省甚至全国推广,如山东的银滩休闲地产,海南的休闲地产,大家都在推。周边的同类城市很多,这个时候体现的是城市与城市的竞争,最终要看城市的吸引力。
(4)按照经济学原理,奢侈品具备很强的“抗跌性”,可现在也出现了部分高端物业以价格为营销手段来吸引顾客,如何评价这种现象?
徐焘:价格战,是众多营销手段中最原始、最有效的方法。主要原因是企业资金运作有问题,为在短时间内回笼最多的资金,作价格上的调整、促销。这不同于日常的家电、食品价格战,是针对贷款金额较大或是濒临破产危机的企业,采用这种营销手段,其实也是到最无奈的时刻了。
周春润:很简单,市场洗牌过程中,价值投资才是硬道理。豪宅的价值体现在其优化的稀缺,豪宅的抗跌性体现在,牛市升值比普通项目高,但熊市的降价空间则非常有限。当前市场情况下,价格是地产销售的核心杠杆,部分豪宅出现降价促销现象也属正常,其背后的原因构成也很复杂。
云亮:“抗跌性”与是不是豪宅无关,它首先与物业的稀缺性有关。不论是资源、产品或者是服务,创造了稀缺性的价值,其价格也就具有了抗跌性。另外经营回报高的,其价格抗跌性就强。
目前,市场中高端物业的价格营销,表明目前市场中高端物业在其稀缺价值与经营回报方面,不具备较强的支持。今年广州CBD的珠江新城豪宅的普遍降价,核心问题也在此。
(5)在投资价值上,豪宅是否更有升值潜力,请分析其构成要素?
周春润:豪宅本身的投资价值就大于普通住宅,这是毋庸置疑的。其价值构成上主要涵盖以下7个层面的意义:1、区位定律；2、稀缺资源的独占性；3、低密度性和舒适性；4、装修和装饰的豪华性；5、居住的尊贵性；6、适度超前与可持续性；7、安全性与私密性。
叶洁霞:具有不可复制的综合优势才能构成高端产品在投资价值上的升值潜力。其主要要素除地段价值、自然景观、建筑形态、人文环境兼容并蓄外,豪宅还应凭借楼盘本身所具备的高素质,如所选用的高档建材、高超的建筑水平以及完善的物业管理而形成的极致产品。
郭晓明:作为固定资产投资,高端地产抗跌、稳定、变现能力快且渠道多。
一是地段,未来发展空间；二是该区域的城市规划,政府重视的程度；三是良好的物管；四是开发商品牌的积累和美誉度是无形资产,它也能为住宅增值。
杨多彩赵强吴映虹陈步上
链接:高端地产
清远·恒大金碧天下位于广州北部清远市清新县,总建筑面积300万㎡,规划有近100000㎡国际级配套。欧洲皇家园林设计,打造1条景观轴、3公里中央景观大道,整齐有序的轴线连接着各个区和景点,视野时而精致时而开阔,每一步皆有动人景致,4重立体景观、10大风情园林、10大主题广场,逐一形成湖、山、林、岛、堤等不同的风景主题。是一个集酒店、会议、运动、康体、饮食、娱乐与商业于一体的超大型国际旅游度假型地产项目。
美林湖国际社区坐拥30000亩休闲森林,8000亩生态湖面。独立别墅、联排别墅,前后双花园设计,低密度、通透式的前院大大拉宽楼距。石材外立面、高低错落陶质屋顶,喷泉、壁炉和庭院、铁艺、百叶窗,掩曳在藤蔓斑驳的墙头,豪气内敛,质朴典雅。社区内设施完备:广东省休闲体育基地、广东省钓鱼协会第一垂钓基地、广东省高尔夫训练基地、商业小镇、国际学校、健康医疗中心等等,应有尽有。
碧桂园“假日半岛”首期开发的单位占地面积1000多亩,推出货量约2000套。园林设计方面,假日半岛充分利用原生态果林、植被、天然水库等生态环境资源,同时结合小区建筑,划分出三大绿化景观区:超豪别墅和独立别墅为主的“湖光翠色”区,以联体别墅和别墅级洋房为主的“半岛花园”区以及纯独立别墅的“翠林水岸”区。配套“故乡里”主题公园、高尔夫球场、五星级标准的酒店、商业街等文化及生活设施已落成。
佛冈奥园位于佛冈县政府向东1.5公里处,新城市中心。整个项目占地42.6万㎡。自身规划包括商业街、星级酒店、公寓式客房、独立别墅、联排别墅等产品组合。坐拥观音山自然保护区优良自然资源。同时拥有一个城市的大配套。佛冈奥园区内商业街以地道、浓郁的地中海风情打造、人性化的悠闲、懒散的生活氛围体现得淋漓尽致。作为佛冈奥园强大靠山的森波拉温泉区、汤塘温泉区近在咫尺。观音山脉位于别墅北面,自然资源得天独厚。
吴映虹 |
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