楼市热的冷思考:量价飙升,提防晴转多云 | |
| 服务热线：0763-6973299 时间: 2009-6-19 14:45:27 作者: 清远日报 点击:
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| 楼价蹭蹭往上走,让购房者越发看不懂。楼市到底还能热多久? | |
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今年以来,清远楼市一直“高热不退”,并由局部升温逐渐演变为全面火爆。
根据清远市房管局数据显示,今年前5月,市区住宅的成交均价环比持续上
涨,1月均价为3062元/㎡,5月接近
3779元/㎡,5个月均价上涨超过700元/㎡!而今年仅前5月的销售套数达4175套,已直逼去年全年成交的5595套!
我们无意给红红火火的清远楼市“泼冷水”,但目前清远楼市“大热”背后所隐匿的价格跟风乱涨、购房主体单一、存货压力依然庞大……等问题警醒我们,清远市场正酝酿着“晴转多云”,对“热楼市”进行一番“冷”思考很有必要了。
热在哪里?
2008年,金融危机影响下,清远众多市民均处于观望或无力消费的状态,从而潜存了部分消费者。在国家扩大内需、贷款优惠、二次购房政策等推动下,购房者的“热情”又被重新燎燃,挤压已久的刚性需求迅速释放,并在09年上半年呈“爆破式”增长。楼市出现反弹现象,甚至有人断言已经踏入全面复苏。
供需两旺,量价双扬
今年年初,阳光嘉园、加州花园、恒福上域国际等陆续开盘,御景湖畔二期、云山诗意二期、金业名居等亦相继入市,整个清远楼市被迅速搅热。
根据清远市房管局的统计数据,今年前5月住宅成交量逐月攀升:1月479套,2月630套,3月1019套,4月922套,进入5月,乘借“小黄金周”、端午等“天时”优势,发展商的推货热情更加高涨,促使5月成交量创自08年1月以来的最高点,高达1125套,5月均价创今年最高点达3779元/㎡。
一连串的“高”位数据均传达出清远楼市供需两旺的“热爆”景象。
政府推动,信心倍增
多项重大市政工程的上马建设更是推动清远楼市“火上浇油”。
据多位业内人士透露,轻轨、飞来湖等重大市政工程公布后,看房客、询价的市民比之前明显增多,大家都是直奔“十个一批”工程而来。
政府工程这一“无形推手”,盘活了整个清远经济,给广大市民和珠三角的投资人士树立了信心,看到了希望。而作为支柱产业的房地产则闻风而动,率先复苏,直接激发了市民的购房热潮。
闻风而动,羊群“出手”
据广东省物价局的数据显示,5月广东CPI降幅有所收窄,房地产及国际大宗商品价格出现明显上涨。随着经济形势的进一步好转,预计下半年广东CPI可能缓慢回升,而全省楼市正继续回暖,房价仍有上涨空间。
今年上半年,清远市区的住宅均价在3300元左右,尽管价格放在全国并不算高,但已经高于本地居民的工资和消费水平。
今年初以来清远出现的购房热潮,很大一部分原因在于许多购房者看到房价不断上涨,害怕“过了这盘没这价”,预期心理发生变化,“羊群效应”的作用下,人们按捺不住纷纷“出手”,提早实施购房计划。
冷静思考
纵观今年上半年清远楼市呈现一派“量升价扬”的喜人局面,大多数发展商都比较乐观。
但“乐观”背后,买家构成单一、存货压力大、价格跟风涨等现实问题却是“不容忽视”的。有业内人士提醒,既然现在购房者肯买账,发展商没有理由不抓紧良机消化库存,否则过后市场朝哪个方向发展谁都说不准。
购销主体过于集中
从市房管局的数据我们可以看出,长期以来,清远成交的住宅每套平均面积均在130㎡以上,这说明购房者以自住、改善大户型为主,另据本刊的抽样调查,不少开发商坦承,清远购房主力仍集中在政府机关和事业单位人员。这令人担忧,该部分购买人群的购买力一旦得到饱和,清远楼市是否会出现“后继无人”的隐患?
此外,东城沿江一带一直被很多人视为置业的首选,集中了金碧湾、锦江豪苑、阳光嘉园等几个江景高档楼盘,这一带的房价也保持了相当的坚挺。成交数据显示,5月份仅上述三大楼盘住宅销售就逾550套,约占5月份清远市区总成交量1125套的50%,其余成交单位散布于市内各大楼盘。清远住宅成交量主要还是依靠若干大盘、名盘的销量带动整体销售数量。价格较劲,逐月暗升
与销售量同步上升的还有楼价。各大楼盘的价格随买家增多而“水涨船高”:恒大金碧天下均价上调了200元,加州花园均价上调了400元,华府壹号均价上调了300元,帝景豪园均价上调了200元,某江景楼盘更从去年低谷时期的2600元,又“恢复”到现在的4300元……
发展商关注成交量,购房者则更关心房价会不会继续上涨。“提价更多是一种销售策略,目前的环境不支持大幅涨价。”一位不愿具名的发展商透露,这种策略正是利用了人们“买涨不买跌”的心理,通过涨价的刺激作用缩短了成交时间。业内人士呼吁清远的发展商不要盲目提价。由于楼市供求形势并未逆转,总体供应仍大于有效需求,楼盘持续盘升的动力不足。“先保量,后保价”才是市场度过艰难期的不二选择,盲目提价只会令脆弱的市场不堪一击。
存货压力大,推货仍须努力
据市统计局数据显示,2008年全年住宅竣工面积729万㎡,今年1-4月为33.9万多㎡；但去年全年和今年前4月的销售面积总共才近171万㎡。
经济形势有没得到根本转变,这需要时间去检验,所以发展商们也不敢“轻举妄动”。今年前4个月新增投资几乎“原地踏步”。
《楼市周刊》了解到,新城的几个楼盘在“五一”期间开盘除了有抽奖送礼品、交全款优惠2个点等活动之外,并没有推出更加“实惠”的降价活动。
价格稳企,优惠“缩水”,一定程度上使得原本意欲出手的市民,又一度陷入了犹豫状态。
后市何从?
针对近期楼市成交量激增,楼价上升,广州市国土房管局“未雨绸缪”近日推出六条调控楼市的措施,以防广州楼价快速上升。
对于清远楼市的走势,华禧地产营销总监卢震表示,年后的“小阳春”消化了一部分存量房,楼市“回暖”,房价上升都属于正常现象。部分开发企业的资金压力有所缓解,发展商的投资热情有所加强,而政策的利好都对清远楼市有着刺激作用。卢震强调,不能单纯地认为房价就是地价、开发成本、税费以及发展商利润之和,房价最主要还是取决于供需关系、地理位置、配套等楼盘的品质。清远楼市面对庞大存货压力该如何解决?卢震表示,降价促销乃下策,推出特色产品,或许是制胜之道。此前竣工的许多楼盘大部分是大面积的大户型,比较难适应时下的市场需求。但可以通过户型调整、重新定位,根据每个楼盘的特色,重新包装推出市场。对于常被“诟病”的清远购房者过于单一集中的现象,广州同际房地产顾问有限公司总经理骆广声表示,他对清远楼市下阶段的市场仍比较乐观。清远人购房还是以自住的刚性需求为主,住房的追求只会向上延伸。在市场逐渐成熟,市场细分的情况下,消费者知道自己需要什么类型的物业,懂得选择适合自己的物业,消费者对优质物业的期盼将进一步加强。
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