清远近郊高端楼盘调查

来源：清远家园时间：2012-01-16 【打印】我要评论()

      近期，位于市区北江二路的江景盘富景天下以轰动全城的3333元/平方米起高调开盘，而在今年年中，江北江景楼盘均价在6000元/平方米左右。

      长期以来，近郊高端楼盘在人们心中无疑一群勇敢者和开拓者。它们不甘于设计一个平庸的产品卖一个平实的价格，纵然那样会让它们在销售市场上显得更加讨好。它们在初入市场之时抱有的，是在片区内用高品质与高价格来打开市场的信念。然而目前的现象明显让这类楼盘陷入了尴尬，高端产品在近郊能否站住脚，也成为了一个需要思考的问题。

区域: 价值陡升，产品升级

　　高端楼盘的外移，是楼市向外大趋势之下的必然结果。可以看到，几乎每一个近郊的高端楼盘都拥有同样的地理位置：区域副中心，这对购房者的吸引力是足够的。从洲心、横荷、东城等区域来看，由于清远新的城市规划，这些区域将逐步融入清远的主城区板块，再加上随着各种交通包括轻轨的发展，未来潜力十足。这样的潜力吸引了部分高端的开发商，比如奥园进入清远的近郊市场，打造的也是与之品牌相对应的高端产品。可以看到，开发商都是抢在片区高端空白的时期，率先建立起高端的品牌形象。

      宜居的环境因素显然是第二大原因。“其实近郊在城市化不够发达的时候，人们对其自然资源的认可度往往是较高的。近郊项目一旦占有稀缺的自然资源，其产品价值一定是有潜力的。”业内人士这样评价。

它们带来了区域产品升级

富景天下销售中心

可圈可点的产品打造，是这些楼盘共同的特点。从记者调查来看也是这样，不论是梯户比、楼间距、户型设计、景观打造方面都有一定的均好性，居住舒适度上与同区域其他项目相比有自己的优势，与主城区的产品相比更是优势明显。比如主城区很少高层项目能有板式结构、80米以上的楼间距、超大露台等，即使是达到了，但是外部环境在一定程度上也无法和郊区相比，但郊区的高端项目发挥空间相对更大。优越的产品和天花板的价格，让它们的出现带给了片区无限的寄望。就好像御峰的出现瞬间刺激清新高端楼市一样，一个高端楼盘的进入对区域知名度和价值感的带动十分强烈。比如奥园出现之后，时代、敏捷等大开发商也纷纷跟随在此夺地，目前该片区更是成为了东城的开发热土。而一些高端楼盘的规模和自身配套更加成为了带动区域销售的亮点。

困境：客源受限、对手强劲

　　由于近郊具有离主城区便捷、房价相对较低的优势，因此大量刚需人群构成了近郊楼市的主力。这些主动选择近郊的客户首先看重的是价格，价格高了自然优势就少了。

中恒·公园大地销售现场

“其实好货不怕没人识，但关键是在近郊买房的客户多数讲的是价，和他谈品质基本无效。”业内人士这样评价。从近郊热销的产品可以看出，目前有两种产品的认可度是比较高的。一种的是高赠送率产品，价格可以高点，但是实得也要多，如万科华府虽然开盘均价6500左右，但其带精装修，也创下了清远楼市“日光”先河。另外一种是品牌开发商的大规模体量产品，如中恒·公园大地花园，也号称开盘当天货量基本清空。

对手：片区洋房、别墅抢市场

富景天下开盘现场

      当然，近郊的相对优越的生态环境和居住舒适度，依然让不少中高端客户原因花钱为之买单。然而尴尬的是，在片区内又有洋房、别墅等形态的产品与之竞争。相比起来，这些高端的高层楼盘又陷入了客群流失的尴尬。

      比如在富景天下就并非没有高端客群。但别墅方面高端客户群有翡翠绿洲的低碳叠墅选择，洋房方面有朝南·维港半岛、懿峰雅居等高端江景楼盘选择。“针对目标客群，产品本身的定位与区域的契合度也是郊区高端目前尴尬局面应注意的问题。高端产品不是为了价格而高端，而与市场的契合度要够，如果本身没有想好最后只能是四不像，而相反产品定位找准了，差异性具备了价格向上是自然的事。”同处北江二路的某楼盘负责人这样表示。

突围：认清自我，合理定价

　　在今年清远市区范围内的高端楼盘纷纷选择低开高走的策略之后，一轮价格上的妥协已经蔓延到近郊的高端市场。无论是对开发商还是购房者而言，这不失为一个机会。

      2012年元旦，记者来到富景天下售楼部，和临时售楼部下半年略为冷清的场面相比，当天人山人海，人气爆棚。销售人员向记者表示，如此大的变化很大部分是价格的功劳。因为虽然元旦之前一直没有确定价格，但市场通过富景天下的广告及其他动作预测其均价应该去到5000元/平方米左右，元旦开盘突然宣布以3333元/平方米起入市，直接点燃了市场的热情。截至发稿时记者了解到，富景天下已经销售超过110套，这在楼市传统淡季的1月堪称奇迹。

      “在近郊，高端产品还是有高端机会，只是时间问题。”业内人士这样评价。从洲心、横荷、东城等区域来看，由于清远新城建设的规划，这些区域将逐步融入主城区板块，特别是随着各种交通的发展，发展潜力已经显现。作为清远城市“东拓”战略的首要价值核心板块——洲心区，正一步步绘具新城市辉煌蓝图。“金谷科学城”规划确立洲心区CBD定位，伦洲岛度假区、世界岛国论坛基地、清远大学城、北江滨江公园、问石主题公园等人文经济的规划建设，沿江高尚住宅区的开发，整个洲心区将集完善的交通、医疗、科学、居住、旅游、商业等各种配套于一体的价值新城，吸纳大量的投资与优质人口的汇集，形成了最具有发展前景与升值空间的中央商住区，其楼市活跃度跃居今年清远楼市前列。还有业内人士表示，“因为楼市深度调控，房地产市场受到打压，一旦过了这个时期，随着市场的好转，近郊的高端行情也会有所好转，事实上在多重利好下，近郊的高端产品未来将有更多的机会。”

富景天下旁，规划中的北江五桥（伦洲大桥)

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